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限购、限贷、限价、限售,2019年最先放松哪个?

    2018年无疑是“调控年”,全年发布政策多达438次——限购、限贷、限价、限售轮番上阵,刚需焦灼、改善纠结、投资者躁动...没有人能逃过楼市调控的余波和桎梏。  “坚决遏制房价上涨”,这8个字,言简意赅却字字千金,让整个房地产圈感到惊心动魄!  那一刻,所有房地产人都明白了:旧有的逻辑和经验已失效,或正在失效的路上踽踽独行。  未来,变得更加扑朔迷离。下载APP 阅读本文更深度报道  那么,在“稳”字当头的2019年,楼市调控政策会松动吗?会先放松哪个?  或许,我们能从“四限”在2019年的发展看到楼市接下来的方向。  目前“四限”达到了控制房价上涨的目标,但会长期作战下去吗?  答案是:一定、确定以及肯定  ——绝无可能!  首先,我们梳理一下“四限”。  (1)限购:通过户口和在这个城市呆了多久(社保)来决定购房名额  比如广州,需要广州户口或者连续缴纳社保5年才能买房  直接影响:符合买房条件的人大大减少  (2)限贷:用过购房贷款的人,二次用贷款额度就会缩短  首套房:一般可以贷款7成  二套房:一般之前贷款还清可以贷款5成,未还清只能贷3成  直接影响:买房的上车成本增高  (3)限价:房价不是你想卖,想卖就能卖  针对每个地区的房子,政府都会给出指导销售价,限制房地产抬价销售  直接影响:房价表面没涨,但购房者首付增加了,衍生出双合同现象  (4)限售:房子要到“法定年龄”才能“出嫁”  一般是,新房子必须得取得房产证两年后才能交易。  直接影响:一方面,市场上二手房源供应减少,另一方面,投资者新入市减少 。  在四大楼市调控政策下,楼市得到了合理遏制,我们在昨天的文章有对2019年楼市进行定调《又没提房地产,2019年楼市终于定调了!》(点击查看),说明顶层的意思非常明确,要维持房价稳定,不要让房价大涨,但是也不能让房价出现大跌。  但,目前各大城市楼市分化严重:  一线城市价稳量降;  二线城市的部分热点城市降温明显,价格不断探底;  而三四线,反应比较滞后,部分城市仍然虚火微涨,目前相对严厉的调控政策已不适用当前的楼市行情。  所以,我认为,2019年房地产市场政策将有所放开,分类调控将成为主要手段。  放开的先后顺序应该是:限贷-限价-限购-限售。  首先是限贷,限贷是有两个作用机制的,第一重机制是限制银行住房贷款的总量,从央行的源头强制某银行今年只能放出去多少房贷,也就是对房贷额度进行限制;第二重机制,是直接上浮房贷利率,增大购房成本。  对银行房贷总量进行限额,能够控制“水”流入房地产,而上浮房贷利率,则能够直接降低房产投机的热度。  目前来看,房贷利率的下调也不是新鲜事了,截至11月,全国首套房贷平均利率5.47%,上浮10%,二套6.06%,上浮20%。  不仅北广深、杭州、南京、武汉、佛山、东莞等城市都出现了下调,而且放款速度也已经加快。  这预示着,在2019年,限贷政策整体会有所松动。  因为,目前楼市已企稳,房贷利率继续上浮的条件基本不存在了。  在供给端,一声“去杠杆”直接把开发商打趴下,天天说房企资金链紧张,不是裁员就是倒闭,截至10月末的不完全统计,至少有10家房企因资金链断裂宣布破产,再打压下去房地产也会撑不住。  在需求端,货币政策的松紧直接影响购房者的钱袋子,进而影响购买力,本来楼市下行购买意愿就薄弱,利率高企更会让本就不多的刚需者望而却步。  在顶层,外部经济环境如此微妙,维持积极的财政政策和稳健中性的货币政策非常必要。  最好的结果是:限贷放开,营造宽松的货币政策环境,但是又适当控制水流方向。  例如像以前毫无节制地加杠杆炒房,一定会被控制,毕竟房子是你的房子,而金融却是国家的金融。  其次是限价,早在今年10月份,广州的南沙、增城、花都就打响限价放开第一枪。  10月19日,广州住建委紧急回应,发布《关于我市进一步规范房地产市场管理作出说明》,强调严禁开发企业拆分价格报备,并将对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化。  自此之后,全国大多数城市也逐步取消了“双合同”,别说限制成交价了,连降价也不无法救市,依然对成交量无力回天。  在这一轮行情中,强二线城市的抢房就是由于限价引起的,例如杭州的网红奥体板块限价3.5万/㎡,周围的二手房已经突破4万/㎡,高达5000/㎡的价差。  购房者的心里就是:政府给我派个这么大的大红包,我不去抢,我傻吗?  于是——抢!抢抢!抢抢抢!  虽然限价政策不影响市场供求关系,但是会极大地改变市场预期。  而当前市场的限价盘已经消化得差不多,而且整个楼市形势都在扭转。按照2019年的走势,即便放开地价和售价,资质好的项目不会出现暴涨,抗住楼市寒冬都己经是表现喜人了。  而资质差的项目,该卖不出照例卖不出,部分城市降价还被勒令停止,比如合肥“降价未遂”。  所以,限制高价在绝大多数城市已经是空悬在顶的虚令,价格放不放开已经不能影响到楼市行情,不如因城施策,把限价等手段慢慢放开。  接下来是限购,限购政策的调整会比较慎重,应当会局部放开。  因为,一旦放开不利,可能会导致部分区域突然涌入大量刚需而对当地市场产生强烈冲击,对稳定不利,所以限购的放开,一定是有先决条件的。  对于人口密度过高的大型城市,比如北上广深这些城市,会从人口疏散的战略角度出发,严格对购买资格进行把关。  而,像厦门及其类这样房价泡沫膨胀的二线城市来说,本轮的调控已经造成房价开始发生明显下跌,跌幅最大甚至达到了10000元以上,而且,新房和二手房交易量也连续多月下滑,这些城市,在泡沫挤得差不多的时候,应该逐步放开限购。  放开限购“广迎宾客”,让广大无购房资格的刚需,可以在回调阶段趁机上车,适当得给市场补充需求,才有可能让挤泡沫变得更有弹性,而不至于一下子摧毁,才能形成较为稳定的良性的楼市环境。  限售,一定是调控的底线,是最不可能放开的政策,一定排在最末端。  我们都知道,被提及最多的就是房住不炒。 而限售,就是实现“不炒”关键,可以直接锁定了房子交易的流动性。  面对再高的转售价,炒房客短期也无法出手,资金也只能乖乖被套牢在房子里,很大程度减少炒房客进场,以及价格炒高。  如果放开限售,在目前的楼市跌跌不休的行情下,就可能会出现集中抛售潮,造成严重的楼市“踩踏”事件。  温州就是血淋淋的例子,2000年-2010年温州房价暴涨,从两三千元一平迅速上升到2010年的3万多元/平方米。  到了2010年底,随着原材料价格上涨、劳动力成本上升、国际市场动荡不定的多重压力,温州中小企业步履维艰,发生了企业经营困难、资金链断裂、老板跑路的现象。  一时间,中小企业大面积的倒闭,直接影响了包括房地产在内的众多行业的整个圈层,企业、个人纷纷抛售房产!  弃房断供潮对温州造成了毁灭性的打击,直至现在都难以修复。  所以不得不佩服当局的前瞻性,在挤泡沫的操刀前,率先设置了限售作为兜底,把炒房客的出口牢牢锁上,颇有“关门打狗”的意味,这是安全阀,万万不可轻易动摇。  写在后面  对于2019年来说,稳才是万变之宗,为了稳房价稳楼市,甚至连“限跌”都可以当做令牌。  比如深圳,在11月底曾出房地产监管新规征求意见稿:上涨或下跌不得超过15%。  防涨止跌,把房价硬生生卡在合理区间,所以我们有理由相信,2019年出现限跌也不是没可能。  只不过,大概率不会拿上台面,但是,下跌幅超合理范围而被约谈的城市数量会增加。  房地产的寒冬已至,未来,变得更加扑朔迷离。普通人如何拨开重重迷雾看清未来走势呢?  2019年1月6日,大胡子李俊怀老师将在广州文华东方酒店举办一场年终秀,教会你——后房地产时代的投资新逻辑。  这一次,我们要玩票大的。  你,来不来?  扫描【二维码】或点击阅【阅读原文】可直接报名▼本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表网立场。投资者据此操作,风险请自担。

    

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